【マンション節税】路線価否認の判例４選
4/19の最高裁の判例でマンション節税が否認されました。実は過去にも路線価評価が否認されたケースがあり、分析して特徴をお伝えします。
このページの内容はYouTubeでも解説していますので、まずは動画を見てざっと理解していただいてから読んでいただくとより理解が深まると思います。
過去の判例で路線価評価が否認されたケース
平成23年7月1日裁決事例
・被相続人は認知症で入院中に親族が3億のタワマンを購入、1か月後に相続発生
・6,000万円で路線価評価して申告、相続の4か月後に3億で売却
・判断能力のない父親の名義で相続人が無断で不動産を購入
・短期間だけ保有しており、購入時と売却時の価格が同じ
平成5年10月28日裁決事例
・被相続人の入院中に親族が8億のマンションを購入、2か月後に相続発生
・1.5億で路線価評価して申告、翌年に8億で売却し借入金を返済
・入院中の父の代理で相続人が借入してマンションを購入
・借入利息の半額以下で購入業者へマンションを貸付け
・短期間で購入価格以上でマンションを売却
令和2年11月12日裁決事例
・銀行アドバイスで15億円でマンションを購入＆借入、2か月後に相続発生
・4.8億で路線価評価して申告、マンションは申告後も継続保有
・銀行に相続対策の相談をして相続直前にマンション購入
・申告期限から4年経過後に路線価評価を否定
・マンションは売却せずに継続して保有していた
令和4年4月19日裁決事例
・銀行アドバイスでマンションを2棟購入、相続対策で借入、1棟は売却
・不動産の圧縮＆借入の効果で相続税をゼロに
路線価評価が否認されているケースの特徴
上記判例を分析すると、以下のような特徴があると言えます。
・相続発生前の数年以内に圧縮率の高いマンションを購入
・相続税対策をメインの理由で不動産を購入
・相続直前・直後に売却
・経済的な合理性がない不動産賃貸業を行っている
路線価評価を否認されるリスクの減らし方
上記判例を分析すると、以下のようなことが言えるのではないかと思います。
・マンションを相続発生5年以内に購入＆売却しない
・節税対策としての高額借入れ＆圧縮率の高いﾏﾝｼｮﾝを購入しない
・物件の購入に対して節税以外の合理的な説明ができる
ただし、絶対という指針はないため、きちんと合理的に説明できることが重要で、複数の要素によって否認リスクが高まると言えます。
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