【相続空き家譲渡特例】3000万円特別控除の適用可否と手取り最大化のノウハウ

空き家譲渡特例を適用するための手続きとして、申請書がありますが、実際には相続不動産の売却から特例適用、特例を適用した譲渡税の申告という一連の流れは密接に関連しています。

不動産売却活動

相続を終えて名義変更がなされた不動産の売却活動になります。

・媒介契約書
・査定書
・確定測量
・不動産売買契約書

空き家譲渡特例適用

空き家譲渡特例を適用するには役所に様々な書類を提出する必要があります。

・被相続人居住用家屋等確認申請書
・住民票の除票
・相続人の住民票
・土地の売買契約書
・家屋の閉鎖事項証明書
・ガス等の閉栓証明書
・更地になった写真（更地にして売却する場合）

譲渡税の申告

・不動産売買契約書
・領収書（売却代金、経費）
・譲渡所得の内訳書
・所得税の確定申告書

1億円前後で売却する場合、空き家譲渡特例を使った方が有利になるのか、最終的な手残り金額を最大化するためには、戦略的な売却活動が必要になります。

単独売却の場合と共同売却の場合のそれぞれについて見ていきましょう。

単独売却の場合

9,900万円で売却した方が、手取りが120万円多くなります。

2名で共同売却の場合

2名で共同売却した場合、控除を6,000万円使えることから、手取りが720万円多くなります。
なお、3名以上で共同売却した場合、控除額は一人当たり2,000万円になります。

相続税、不動産売却価格、譲渡税のトータルで最も手残り金額が多くなるプランニングが可能になる

相続した土地(不動産)を売却する可能性がある場合、国が税制優遇している3000万円控除の特例を使わない手はありません。

ただし、自宅譲渡3000万円控除の特例と空き家譲渡3000万円控除の特例とでは、適用用件が異なるので、どちらを使うか生前から検討しておく必要があります。

特に、空き家譲渡は売却価格が1億円以下の場合にしか使えませんので、相続後に検討を開始しては自宅譲渡の3000万円控除の特例が使えないということになりかねません。

加えて、相続税においても小規模宅地等の特例という税制優遇制度があり、こちらは相続税を大幅に減額させられる効果があります。

そのため、相続した土地(不動産)を売却する可能性がある場合には、相続時からしっかりと小規模宅地等の特例が適用できるか、適用要件を満たした上で、相続不動産の売却に関する特例が適用できるかを検討しておくことが、将来の資金負担に非常に大きな影響を与えます。

※特に、老人ホーム入居、入院、家なき子のケースでは、小規模宅地等の特例と空き家譲渡特例を併用し、相続税と譲渡税を大幅に減税できる可能性があります。

最終的な手取り額ベースでの平等な遺産分割を実現できる

不動産は分けることができず、また、物件によっては相続税評価額と売却額で大きな差があることも多く、遺産分割で揉める原因にもなり得ます。

そのため、売却する場合にはキャッシュフローベースで公平な遺産分割を望まれるケースも多くあります。

相続税申告と相続不動産の売却の手続きが密接に絡む

各種書類作成や証明書の取得、必要な申請や写真撮影、確定測量や相続登記のタイミング、取得費加算額や取得費不明の場合の取得費計算の工夫といった対応が必要となります。

※不慣れだと煩雑であり、作業負担が大きくなってしまう。