小規模宅地等の特例を適用した相続税申告
小規模宅地等の特例とは、被相続人が自宅・店舗・事務所などとして使っていた宅地を取得する場合、宅地の価格を一定の面積までは最大80%減額して評価する制度です。
このような特例が設けられている理由は、残った遺族の生活基盤の維持を図ることなどが挙げられます。
小規模宅地等の特例には当初申告要件（最初に提出する申告書で適用をする旨を記載する要件）が定められており、ミスなく適用することが求められます。
税理士法人ブライト相続では、これまで小規模宅地等の特例を250回以上適用してきた税理士が、正確に適用して評価減を獲得し、期限までに相続税申告を行います。そして、相続税対策と遺産分割の両側面から、ご家族にとって最適な小規模宅地等の特例適用を実現します。
老人ホーム入居、入院、介護による同居、二世帯住宅の同居、自宅の区分所有、生計を一にしていたか、家なき子特例、二次相続シミュレーション、賃貸物件・駐車場、貸付事業用の税制改正、特例対象が複数ある場合など、あらゆるケースに精通しています。
小規模宅地等の特例適用によって、大幅に節税できるため絶対に適用したい制度であり、適用可否について解説します。
このページの内容はYouTubeでも解説していますので、まずは動画を見てざっと理解していただいてから読んでいただくとより理解が深まると思います。
小規模宅地等の特例の適用可否
入院により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例
その建物が入院後他の用途に供されたような特段の事情のない限り、被相続人の生活の拠点はなおその建物に置かれていると解するのが実情に合致するものと考えられます。
したがって、その建物の敷地は、空家となっていた期間の長短を問わず、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等に該当します。
老人ホーム入居によって被相続人が不在となっていた空き家の自宅認定
被相続人に介護が必要なため入所したものであること、かつ、入所後、新たにその建物を他の者の居住の用その他の用に供していた事実がないこと、という２つの要件が満たされて入れば、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして特例を適用することができます。
二世帯住宅における同居判定の取り扱い
被相続人とその親族（子）が一棟の建物の中で居住していたときは、その建物の構造にかかわらず、その親族が居住の用に供していた部分の敷地に対応する部分も、被相続人の居住の用に供されていた宅地等に含まれることになります。
例えば、内部で行き来ができない二世帯住宅で、親と子が１階と２階に分かれて居住していたような構造上区分された各独立部分に居住（２階には外階段等をつけて直接出入りできるような構造）している場合でも、その親族は同居親族として取り扱われ、敷地の全部に特例の適用が受けられます。
また、親と子が二世帯住宅を共有していた場合、その親族は同居親族として取り扱われ、敷地の全部に特例の適用が受けられます。
自宅が区分所有登記されている場合
一棟の建物が「区分所有建物」として登記されている場合には、建物の敷地のうち被相続人が居住の用に供していた部分に対応する部分のみが、被相続人の居住用の宅地等とされます。この場合には、親子は別居であり、同居としては認められません。
家なき子の特例適用
「家なき子の特例」とは、一定の要件を満たす同居していなかった親族（＝家なき子）が取得した場合でも、小規模宅地等の特例を適用して相続税評価を80%減額できる制度です。
家なき子の5要件（すべてを満たす必要があります）
① 配偶者及び同居親族がいないこと
② 相続開始前3年以内に、宅地を相続する親族は自己または自己の配偶者の持ち家に住んでいない
③ 相続した宅地を相続税の申告期限まで所有している
④ 相続開始前3年以内に、土地を相続する人は「三親等内の親族」または「相続する人と特別の関係がある一定の法人」が所有する家屋に居住したことがないこと
⑤ 相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがないこと
※ 平成30年の税制改正で④⑤の要件が追加されました。
贈与で取得した土地への特例適用の可否
相続開始前３年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、適用対象外となります。
小規模宅地等の特例対象が複数ある場合の適用面積
特定居住用宅地等と特定事業用宅地等は、それぞれの上限面積まで特例適用ができます。特定居住用宅地等が330㎡、特定事業用宅地等が400㎡のため、合計730㎡が上限面積となります。そのため、自宅兼事務所として営業しているような場合、居住用宅地と事業用宅地を完全併用できます。
小規模宅地等の特例の相続税額への影響
二次相続を考慮した有利な小規模宅地等の特例適用
配偶者がいる一次相続においては、配偶者の軽減税額が使えるため、一次相続で小規模宅地等の特例を配偶者が適用するのか子が適用するのかによって二次相続の税負担が大きく異なります。
具体的には、一次相続で小規模宅地等の特例を適用しようとする宅地等は、なるべく子が取得することとし、二次相続で小規模宅地等の特例を適用しようとする宅地等は配偶者が取得することが納税有利になります。
したがって、一次相続の遺産分割においては、一次相続で小規模宅地等の特例適用の可否を検討することはもちろんですが、二次相続の税負担も勘案してどのように適用するか検討することが大切です。
相続人全員の同意がなければ小規模宅地等の特例を適用できないため、二次相続での小規模宅地等の特例適用の有無、配偶者の財産や生活等を考慮して、相続人全員でしっかり話し合い、納得した上で小規模宅地等の特例を適用した相続税申告を実施することが重要です。
どの宅地に小規模宅地等の特例を適用するか
小規模宅地等の特例は、特定居住用宅地等、特定事業用等宅地および貸付事業用宅地等は誰が取得するのか、取得後にどのように利用するのか等によって、その適否が異なります。
最も減額の大きな宅地等を特例の対象として選択するのが、相続税の総額を最小限に抑えるという意味においてはベストです。しかし、この場合、特例適用者が一番有利になり、相続税の総額が増えても、相続人個人にとっては自分自身の相続税額が最小であるのが望ましい場合もあります。
例えば、複数の特例適用対象があり、配偶者控除を利用できる場合、配偶者が取得しない宅地等に適用した方が、相続税の総額は大きくなりますが、納付税額の総額は最小限に抑えられ、特に、特例適用対象者の納税額を低く抑えられることがあります。
小規模宅地等の特例をどのように適用すべきか遺産分割とセットで検討すべきことが多く、一次相続・二次相続の税額シミュレーションを行って、相続税の総額だけでなく、相続人別の税額計算までしっかり確認する必要があります。
税理士法人ブライト相続では、遺産分割協議への同席アドバイス（3回まで）、節税を加味した遺産分割案のご提案、一次相続・二次相続の税額シミュレーションの作成(相続人別の税額計算含む)、二次相続対策サポートを行っており、相続税対策と遺産分割の両側面から、ご家族にとって最適な小規模宅地等の特例適用を実現します。
小規模宅地等の特例の適用要件
小規模宅地等の特例の適用対象となる土地の区分と上限面積、減額割合
| 区分 | 故人の用途 | 上限面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 自宅の敷地 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 商売用の土地 | 400㎡ | 80% |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 同族会社の商売用の土地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 賃貸業用の土地 | 200㎡ | 50% |
1.特定居住用宅地等
特定居住用宅地等とは、自宅として使われていた土地です。故人が自宅として使っていた土地、もしくは故人と生計を共にしていた親族が自宅として使っていた土地は小規模宅地等の特例の対象となります。
2.特定事業用宅地等
特定事業用宅地等とは、事業で使われていた土地です。故人が貸付事業用以外の個人事業や商売に使っていたお店や工場などの敷地、もしくは故人と生計を共にしていた親族が事業に使っていた土地は小規模宅地等の特例の対象となります。
3.特定同族会社事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等とは、同族会社の事業で使われていた土地です。同族会社が貸付事業用以外の商売に使っていたお店や工場などの敷地は小規模宅地等の特例の対象となります。
4.貸付事業用宅地等
貸付事業用宅地等とは、その土地を第三者に貸したり、その土地の上に賃貸アパートを建てるなど、不動産貸付業に使われていた土地です。故人が不動産貸付業に使っていた土地、もしくは故人と生計を共にしていた親族が不動産貸付業に使っていた土地は小規模宅地等の特例の対象となります。なお、駐車場や駐輪場も敷地上に構築物がある場合は小規模宅地等の特例の対象です。ただし、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等（相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者が当該貸付事業の用に供しているものを除く。）は適用対象外です。
小規模宅地等の特例の適用対象となる人
| 区分 | 取得者 | 要件 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 配偶者 | なし |
| 同居親族 | 申告期限までその土地を持ち続け、住み続けること。 | |
| 別居親族 | ・亡くなった人に配偶者や同居の親族がいないこと ・宅地を相続した親族は、相続の３年前までに「自己または自己の配偶者」「３親等以内の親族」「特別の関係がある法人」の持ち家に住んだことがないこと ・相続した宅地を相続税の申告期限まで保有すること ・相続開始時に居住している家屋を過去に所有していたことがないこと |
|
| 特定事業用宅地等 | 親族 | 申告期限までその土地を持ち続け、事業を続けること |
| 特定同族会社事業用宅地等 | ||
| 貸付事業用宅地等 |
親族とは、配偶者・六親等内の血族・三親等内の姻族のことを言います。
その他の適用条件
・相続税が発生しなくても、特例適用には相続税申告が必要
・相続税の申告期限までに遺産分割ができていること
・特例の適用を受けられる土地を取得した人全員の同意が必要
・遺言があっても、特例適用の同意が必要
・相続開始前３年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等ではないこと
小規模宅地等の特例の節税効果
小規模宅地の特例適用で、【1400万円】節税できたケース
相続財産：1億4200万円
財産内訳：自宅土地1億円（路線価50万円×面積200㎡）、自宅建物200万円、預金4000万円
相続人：2人（長男・長女）
| 適用した場合 | 適用しなかった場合 | |
|---|---|---|
| 相続財産 | 1億4200万円 | 1億4200万円 |
| 土地の評価減 | 1億円 × 80% ＝ 8000万円 | 0円 |
| ①遺産総額 | 1億4200万円 ー 8000万円 ＝ 6200万円 | 1億4200万円 |
| ②課税遺産総額 | ① － 4200万円（基礎控除） ＝ 2000万円 | ① － 4200万円（基礎控除） ＝ 1億円 |
| 相続税額 | （② × 1/2 × 10％） × 2人 ＝ 200万円 | （② × 1/2 × 20％ － 200万円） × 2人 ＝ 1600万円 |
| 節税金額 | 1600万円 － 200万円 ＝ 1400万円 (*1) | - |
(*1) 80%の土地評価減はかなり大きく、絶対に適用したい制度といえます。
小規模宅地等の特例の適用手続き
小規模宅地等の特例には当初申告要件（最初に提出する申告書で適用をする旨を記載する要件）が定められています（租税特別措置法第69条の4第6項）。
税理士法人ブライト相続では、この特例を適用できる場合は、抜かることなく、この特例を適用して期限までに相続税の申告を行っています。
申告期限までに遺産分割が成立している場合
相続税の申告書に、小規模宅地等の特例の適用を受けようとする旨の記載及び計算に関する明細書等所定の書類を添付しなければなりません。
<小規模宅地等の特例の適用を受けるために添付する書類一覧>
| 区分 | 添付書類 |
|---|---|
| 特定居住用宅地等 | （すべての相続人が提出する書類） ・住民票の写し ・戸籍謄本 ・遺言書（写し）又は遺産分割協議書（写し） ・遺産分割協議の分割見込書 ・相続人全員の印鑑証明書 （別居親族の場合） ・別居親族の場合には戸籍の附票の写し ・別居親族の場合には相続開始前3年以内に居住していた家屋が本人及び配偶者の所有でないことを証明する書類（相続家屋の登記簿謄本・借家の賃貸借契約書など） （被相続人が老人ホームに入所していた場合） ・相続開始の日以後に作成された被相続人の戸籍の附票の写し ・要介護認定や要支援認定、一定の障害の状態であることの認定を証明する書類（要介護認定証・要支援認定証・障害福祉サービス受給者証など） ・福祉施設の入所時の契約書の写し |
| 特定事業用宅地等 | ・一定の郵便局舎の敷地の用に供されている宅地等の場合には、総務大臣が交付した証明書 |
| 特定同族会社事業用宅地等 | ・特例の対象となる法人の定款（相続開始の時に効力を有するもの） ・特例の対象となる法人の相続の開始の直前における発行済株式の総数又は出資の総額及び被相続人及び被相続人の親族その他被相続人と特別の関係がある者が有するその法人の株式の総数又は出資の総額を記載した書類（その法人が証明したもの） |
申告期限までに遺産分割が成立していない場合
「申告期限後３年以内の分割見込書」を相続税の申告書と一緒に提出します。そして、申告期限後３年以内に遺産分割がされた場合には、特例の適用を受ける旨の申告をします。この場合、特例を適用した結果、納め過ぎの税金が生じるときは、分割の日の翌日から４ヶ月以内に更正の請求をして、納め過ぎの税金の還付を受けます。また、納付した税金に不足が生じる場合には、修正申告をして不足額を納付します。
申告期限後３年以内に遺産分割が成立しない場合
申告期限後３年を経過する日の翌日から２ヶ月を経過する日までに、「遺産が未分割であることについてやむを得ない事由がある旨の承認申請書」を納税地の税務署に提出し、税務署長の承認を受けなければなりません。税務署長の承認が得られた場合、遺産分割ができたらこの特例適用を受ける旨の申告をします。この場合、特例を適用した結果、納め過ぎの税金が生じる時は、分割できることとなった日として定められた一定の日（判決の確定等訴訟の完結日等）の翌日から４ヶ月以内に更正の請求をして、納めすっ技の税金の還付を受けます。また、納付した税金に不足が生じる場合には、修正申告をして不足額を納付します。
小規模宅地等の特例適用をご検討の方へ
老人ホーム入居、入院、介護による同居、二世帯住宅の同居、自宅の区分所有、生計を一にしていたか、家なき子特例、二次相続シミュレーション、賃貸物件・駐車場、貸付事業用の税制改正、特例対象が複数ある場合など、あらゆるケースに精通しています。
相続税申告の初回面談は無料となっていますので、お気軽にお問い合わせください。